استفاده از فروش و اجاره معاملات در محیط اقتصادی امروز

معاملات فروش و اجاره نامه (اجاره نامه فروش) مدتهاست که بسیار محبوب بوده است زیرا آنها مزایایی را برای مستاجر فروشنده و خریدار-سرزمین نشان می دهند. با این حال ، در بازار املاک و مستغلات امروز پس از جزء ، که در آن بسیاری از املاک در تقاضای زیاد باقی می مانند و هزینه های تأمین مالی در حال افزایش است ، محبوبیت معاملات اجاره نامه فروش به عنوان یک وسیله نقلیه جذاب برای صاحبان و سرمایه گذاران املاک و مستغلات به عنوان مکانیسمی برای بهره برداری از آن در حال ظهور استمنبع سرمایه به راحتی در دسترس است. در مقایسه با سایر انواع سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تجاری و بازار سهام ، یک معامله مناسب برای اجاره نامه فروش می تواند یک وسیله نقلیه سرمایه گذاری جذاب تر برای فروشندگان و خریداران باشد.

در ساده ترین شکل خود ، یک معامله اجاره نامه فروش به طور معمول شامل فروش املاک و مستغلات است ، اگرچه می تواند در مورد انواع دیگر دارایی ها ، توسط یک تجارت عملیاتی که صاحب املاک و مستغلات مستقیم یا از طریق یک نهاد وابسته است ، برای خریدار که اعمال می شود ، اعمال شود. سپس بلافاصله املاک و مستغلات را به فروشنده اجاره می دهد. خریدار ، که به صاحبخانه تبدیل می شود ، غالباً اعتماد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات (REIT) یا سایر سرمایه گذار املاک و مستغلات شخص ثالث مجهز به مالکیت یا تأمین مالی املاک و مستغلات در درآمد در طیف گسترده ای از بخش ها است.

این نوع معاملات مزایای مختلفی را برای هر دو طرف ارائه می دهد. سود اصلی فروشنده ، که مستاجر می شود ، فرصتی برای آزاد کردن پول نقد از یک دارایی غیرقانونی غیرقانونی بدون نیاز به جابجایی تجارت خود است. سپس فروشنده می تواند برای اهداف دیگر پول نقد را در تجارت خود مجدداً مجدداً به دست آورد. به عنوان مثال ، فروشنده می تواند با پرداخت بدهی و/یا سرمایه گذاری در رشد تجارت ، از درآمد حاصل از املاک و مستغلات ، کمتر از مالیات بر سود سرمایه استفاده کند. به طور مقایسه ای ، تأمین اعتبار وام مسکن معمولی فقط 70-80 درصد از ارزش املاک و مستغلات را تأمین می کند. با توجه به محیط افزایش نرخ بهره امروز ، برای یک تجارت نیز سودمند است که یک معامله اجاره نامه فروش را دنبال کند تا نرخ اجاره بلند مدت را قفل کند در حالی که نرخ بهره در حال افزایش است. همچنین فرصت های مالیاتی مطلوب برای فروشنده وجود دارد ، از جمله امکان کسر اجاره از درآمد تجارت. اکنون با انجام انتخاب های استراتژیک تجارت ، یک تجارت می تواند خود را بهتر برای رفع تأثیرات رکود اقتصادی قرار دهد.

سود اصلی خریدار ، که صاحبخانه می شود ، فرصتی برای به دست آوردن املاک و مستغلات از یک تجارت مستقر با منبع درآمد قراردادی از اجاره نامه ، با تعهدات عملیاتی پایین و امکان گرفتن کسر استهلاک در جایی است که خرید شامل زمین های بهبود یافته است. بشراجاره نامه به طور معمول یک "اجاره سه گانه سه گانه" بلند مدت است ، به این معنی که مستاجر موافقت می کند علاوه بر سایر هزینه هایی که در اجاره نامه شرح داده شده است ، تمام مالیات های املاک و مستغلات ، نگهداری و بیمه ساختمان را بپردازد. علاوه بر این ، اجاره بها نسبت به سایر اجاره نامه های سه گانه ، نرخ کلاه بالاتری دارد. اگر به درستی ساختار یافته باشد ، یک معامله اجاره بها وام به عنوان وام محسوب نمی شود و بنابراین قوانین ربارات ایالتی اعمال نمی شود. در نتیجه ، یک خریدار می تواند نرخ بازده بالاتری از اجاره نامه را کسب کند تا اینکه وام وام مسکن معمولی را به مستاجر فروشنده تبدیل کرده باشد.

در حالی که سودمند است ، معاملات اجاره نامه فروش نیز خطرات زیادی برای فروشندگان و خریداران دارد. به عنوان مثال ، فروشنده تحت معامله اجاره نامه فروش دیگر علاقه مالکیت در املاک و مستغلات را حفظ نمی کند و بنابراین ، دیگر کنترل املاک را حفظ نمی کند. این امر فروشنده را به شرایط اجاره نامه ، که اغلب اهداف خریدار را با املاک و مستغلات منعکس می کند ، به جای آنچه ممکن است برای فروشنده ای باشد که تجارت خود را در املاک و مستغلات انجام می دهد ، نشان می دهد. به عنوان مثال ، اجاره نامه ممکن است مستاجر فروشنده را از پیشرفت سرمایه یا تغییرات سودمند تحت اجاره نامه منع کند. علاوه بر این ، اگر مشاغل عملیاتی عملکرد خوبی نداشته باشد ، گزینه های جابجایی یا انحلال با شرایط اجاره نامه محدود می شود ، که ممکن است تکالیف اجاره نامه را محدود کند و در صورت پیش فرض مجازات های شدید را در پی داشته باشد. علاوه بر این ، در پایان اجاره نامه ، مستاجر فروشنده مجبور می شود پس از تمدید اجاره نامه ، خرید مجدد املاک و مستغلات یا جابجایی مجدد را مجدداً مذاکره کند. فروشنده همچنین ممکن است با تشخیص سود در فروش اولیه املاک و مستغلات ، عواقب مالیاتی منفی فوری را متحمل شود.

معامله اجاره نامه فروش نیز دارای اشکالاتی برای خریدار است. خریدار با اجرای اجاره نامه بلند مدت با فروشنده وارد معامله می شود و بنابراین باید به عملکرد فروشنده تحت اجاره نامه اعتماد کند. در حالی که خریدار می تواند در مورد شرایط اجاره نامه مطلوب مذاکره کند ، در صورت عدم موفقیت فروشنده یا پیش فرض تحت اجاره نامه ، خریدار ممکن است با معامله به اهداف خود نرسد. در بعضی موارد ، یک خریدار ممکن است نیاز به ملاحظات ویژه ای داشته باشد که به دلیل این که مستاجر پیشنهادی مالکیت املاک و مستغلات را در اختیار دارد و می تواند از خرید املاک و مستغلات جلوگیری کند ، به سایر مستاجران توجه کند و بتواند از خرید و فروش املاک جلوگیری کند. ملاحظات در اجاره نامه گنجانده شده است. در صورتی که فروشنده بخواهد پیشرفت مستاجر به املاک و مستغلات انجام شود یا توسط خریدار تأمین شود ، می تواند اجاره نامه را برای خریدار گران تر کند. علاوه بر این ، پیشرفت های موجود یا آینده نگر در املاک و مستغلات ممکن است برای مستاجران آینده مفید نباشد ، که ممکن است پس از خاتمه اجاره نامه ، هزینه مالکیت املاک را افزایش دهد.

سرانجام ، در حالی که یک معامله اجاره نامه فروش می تواند برای هر دو طرف درگیر سودمند باشد ، برای به حداقل رساندن خطرات ، چنین معامله ای باید به درستی ساختار داده شود ، از جمله این خطر که IRS ممکن است سعی در عدم مجازات کسر یا مواردی مانند استهلاک ، پرداخت اجاره و پرداخت اجاره داشته باشدعلاقه طرفین به این دلیل که معامله وام یا مبادله ای برای املاک مانند نوع را تشکیل می دهد. به گفته این ، همه طرفین قبل از حرکت به جلو ، باید مزایای تجارت و مالیاتی ، معایب و خطرات موجود در این نوع ساختار را درک کنند. این مقاله فقط سطح بالایی از چنین مزایای تجاری و مالیاتی و معایب را فراهم کرده است.